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Enclave et servitude de passage

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Enclave et servitude de passage: indemnisation 

Une propriété immobilière est considérée comme étant enclavée dès lors qu'elle n'est pas connectée à une voie publique, ce qui revient à dire que son propriétaire n'a aucune possibilité de sortie ou d'entrée sans passer par le fond voisin.
 

Fond enclavé et passage suffisant

Selon la loi, le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a aucune issue ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner.
 
Cela signifie que le passage s'exerce de plein droit au profit du propriétaire du fond enclavé, et grève tous les fonds l'entourant, et ce avant même que les parties ne se soient entendues, ou qu'un jugement n'ait été rendu pour en fixer l'assiette et les modalités.
 
Si le fonds est enclavé, la servitude de passage existe de plein droit selon la Cour de cassation. Cependant il convient d'en déterminer l'assiette et l'indemnité correspondante et a défaut d'accord, de saisir le Tribunal.
 

Cependant, sur quel fond faut-il passer ?

Tout dépend en réalité de savoir si le terrain enclavé provient d'une division de parcelle ou non.
 
Si le terrain ne provient pas d'une division de parcelle, alors il convient d'appliquer les dispositions de l'article 683 du Code civil aux termes desquelles le passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court du fond enclavé à la voie publique.
 
Néanmoins, il doit être fixé dans l'endroit le moins dommageable à celui sur le fond duquel il est accordé.
 
Il appartient donc aux tribunaux de peser les intérêts respectifs des deux propriétés : soit, il privilégiera une moindre dommageabilité et avantagera alors le fond servant de cette servitude, soit il avantagera le propriétaire du fond enclavé dominant et il privilégiera un passage au plus court.
 
En revanche, si le terrain enclavé a fait l'objet préalablement d'une division, suite à une vente, un échange, ou à un partage, alors les modes de fixation de la servitude seront alors différents.
 
Il s'agit d'appliquer les dispositions de l'article 684 du Code civil aux termes desquelles, si l'enclave résulte de la division d'un fond par suite d'une vente, d'un échange, d'un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l'objet de ces actes.
 
Et ce n'est que si un passage suffisant ne peut être établi sur les fonds divisés que dans ce cas, d'autres fonds voisins peuvent être grevés de la servitude. En matière de servitude pour cause d'enclave, il n'y a pas de prescription qui viendrait éteindre ce droit.
 

L’indemnisation d’une servitude de passage

La loi et la jurisprudence font un aménagement entre d'une part, le droit pour le propriétaire de se clore et d'autre part, le plein exercice de la servitude de passage.
 
Servitude de passage et droit de propriété
 
Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue, ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner.
 
Par conséquent, en contrepartie de la création d'une servitude de passage, le propriétaire du fond servant est en droit de solliciter du propriétaire du fond dominant, une indemnisation proportionnelle aux dommages que le passage peut occasionner.
 
Cette indemnisation ne peut se monter à la valeur vénale du terrain correspondant à l'assiette du passage.
 
Elle doit être strictement corrélative au préjudice créé, ce qui signifie que cette indemnité est aussi indépendante du profit procuré au propriétaire du fond enclavé. Il s'agit donc d'une question qui est soumise à l'appréciation souveraine des juges du fond.
 
Cependant, il convient d'indiquer que le bénéficiaire d'une servitude de passage ne peut aucunement en aggraver les conditions d'exercice. Il ne peut donc se livrer à des voies de fait sur ce passage sur lequel il a un droit mais qui ne lui appartient pas.
 
Par exemple, il ne peut procéder à aucun arrachage de souches ou d'arbres, ni y stationner ses véhicules ; il ne peut pas faire procéder à l'installation d'un portail car, là encore, il n'a qu'un droit de passage et non la propriété de ce passage.
 
De son côté, le propriétaire du passage, désigné fond servant, doit respecter la servitude qu'il a été contraint de concéder ; il ne peut faire aucun travaux qui gênerait l'exercice du passage par son voisin.
 
S'il décide d'élever une clôture ou une barrière, celle-ci ne doit aucunement gêner son voisin et il doit alors faire en sorte que ce dernier soit en possession des moyens pour l'ouvrir : A titre d'exemple, en cas d'installation d'un portail, le propriétaire du fond servant devra par exemple remettre une clef.
 
La loi et la jurisprudence font donc un aménagement entre d'une part, le droit pour le propriétaire de se clore et d'autre part, le plein exercice de la servitude de passage.
 
Publié le 26/11/2010
 
Alexis GAUCHET-PIOLA
Cabinet d'avocats GAUCHER-PIOLA
gacher-piola@avocatline.com



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